Body Corporate (Hội đồng quản trị chung cư) ở Victoria, là một khoản phí rất quan trọng mà bạn cần hiểu rõ trước khi quyết định mua bất kỳ căn hộ nào. Đây là chi phí mà tất cả các chủ sở hữu căn hộ trong một tòa nhà chung cư hoặc khu phức hợp phải đóng góp để quản lý, bảo trì và sửa chữa các khu vực chung.

Phí Strata dùng để làm gì?

Phí Strata được sử dụng để duy trì và vận hành các phần chung của tòa nhà, đảm bảo chất lượng sống và giá trị tài sản. Các hạng mục chi tiêu chính thường bao gồm:

• Bảo hiểm tòa nhà: Bao gồm bảo hiểm cho cấu trúc tòa nhà, các khu vực chung, và trách nhiệm pháp lý.
• Bảo trì và sửa chữa định kỳ: Ví dụ như bảo trì thang máy, hệ thống chiếu sáng chung, vườn tược, mái nhà, tường bên ngoài, hành lang, và các tiện ích chung khác (hồ bơi, phòng gym nếu có).
• Chi phí quản lý: Phí trả cho công ty quản lý Strata để họ điều hành các công việc hành chính, tổ chức họp, thu chi phí, và giải quyết các vấn đề chung.
• Tiện ích chung: Chi phí điện, nước, gas cho các khu vực chung như hành lang, sảnh, bãi đỗ xe.
• Vệ sinh và an ninh: Chi phí cho việc dọn dẹp các khu vực chung và các hệ thống an ninh (camera, cổng ra vào).
• Quỹ dự phòng (Sinking Fund hoặc Maintenance Fund): Đây là một khoản tiền được trích lập để chi trả cho các sửa chữa lớn hoặc nâng cấp cơ sở hạ tầng trong tương lai, ví dụ như thay thế mái nhà, sửa chữa kết cấu, hoặc nâng cấp hệ thống điện.

Phí Strata có cao không?

Mức phí Strata có thể rất khác nhau tùy thuộc vào nhiều yếu tố:

• Quy mô và tuổi đời của tòa nhà: Các tòa nhà lớn hơn, có nhiều tiện ích (hồ bơi, phòng gym, sân tennis) hoặc các tòa nhà cũ hơn thường có phí Strata cao hơn vì chi phí bảo trì, vận hành và sửa chữa lớn hơn.
• Vị trí: Các căn hộ ở khu vực trung tâm hoặc các khu vực đắc địa có thể có phí cao hơn.
• Tình trạng bảo trì: Nếu tòa nhà được quản lý và bảo trì tốt, có thể tránh được những chi phí sửa chữa đột xuất lớn trong tương lai.
• Mức độ dịch vụ: Các dịch vụ đi kèm như nhân viên lễ tân, bảo vệ 24/7 cũng làm tăng phí Strata.

Thông thường, phí Strata có thể dao động từ vài trăm đô la đến vài nghìn đô la mỗi quý. Ở Melbourne, một căn hộ có thể có phí Strata từ khoảng 500 AUD đến 2000+ AUD mỗi quý, tùy thuộc vào các yếu tố nêu trên. Các căn hộ sang trọng hoặc có nhiều tiện ích có thể có phí cao hơn đáng kể.

Cần kiểm tra những gì trong báo cáo Strata (Strata Report) trước khi mua?

Báo cáo Strata là một tài liệu cực kỳ quan trọng giúp bạn hiểu rõ tình hình tài chính và quản lý của tòa nhà. Bạn nên yêu cầu người bán hoặc đại lý bất động sản cung cấp báo cáo này và xem xét kỹ lưỡng trước khi đặt cọc. Nếu không, bạn có thể thuê một đơn vị chuyên nghiệp để thực hiện việc kiểm tra báo cáo Strata. Dưới đây là những điều bạn cần đặc biệt chú ý:

• Tình hình tài chính:
• Số dư hiện tại của quỹ quản lý chung (Administrative Fund) và quỹ dự phòng (Sinking Fund): Đảm bảo các quỹ này có đủ tiền để chi trả cho các hoạt động và sửa chữa dự kiến.
• Kế hoạch ngân sách: Xem xét kế hoạch chi tiêu cho năm tài chính hiện tại và tương lai.
• Nợ: Kiểm tra xem có bất kỳ khoản nợ nào mà Hội đồng quản trị chung cư đang phải đối mặt không.
• Kế hoạch bảo trì (Maintenance Plan):
• Xem xét kế hoạch bảo trì dài hạn của tòa nhà, thường là 10 năm. Điều này giúp bạn biết các công việc sửa chữa lớn nào được dự kiến và đã được lên kế hoạch tài chính chưa.
• Kiểm tra xem các công việc bảo trì có đang được thực hiện theo đúng kế hoạch không.
• Biên bản các cuộc họp (Minutes of Meetings):
• Đọc các biên bản cuộc họp gần đây của Hội đồng quản trị chung cư và các cuộc họp chung của chủ sở hữu. Điều này sẽ tiết lộ các vấn đề đang được thảo luận, tranh chấp giữa các cư dân, hoặc các vấn đề lớn của tòa nhà (ví dụ: rò rỉ nước, vấn đề kết cấu).
• Lưu ý các kiến nghị về việc tăng phí Strata hoặc áp đặt các khoản đóng góp đặc biệt (Special Levies).
• Các khoản đóng góp đặc biệt (Special Levies):
• Đây là các khoản phí bổ sung được yêu cầu từ các chủ sở hữu để chi trả cho các chi phí sửa chữa lớn không nằm trong ngân sách hoặc quỹ dự phòng không đủ. Một khoản Special Levy có thể lên tới hàng ngàn, thậm chí hàng chục ngàn đô la, và bạn sẽ phải chịu nếu khoản này được thông qua trước khi bạn sở hữu căn hộ.
• Quy định nội bộ (By-laws):
• Kiểm tra các quy định nội bộ của tòa nhà về việc nuôi thú cưng, sửa đổi căn hộ, tiếng ồn, sử dụng các tiện ích chung, và các vấn đề khác. Đảm bảo các quy định này phù hợp với lối sống của gia đình bạn.
• Bảo hiểm tòa nhà:
• Xác nhận rằng tòa nhà có bảo hiểm đầy đủ và phù hợp, bao gồm bảo hiểm trách nhiệm công cộng và bảo hiểm cho các rủi ro lớn.
• Các vấn đề pháp lý hoặc khiếu nại:
• Kiểm tra xem có bất kỳ vấn đề pháp lý nào đang chờ giải quyết liên quan đến tòa nhà không, ví dụ như tranh chấp với nhà thầu hoặc các vấn đề về chất lượng xây dựng.

Việc tìm hiểu kỹ báo cáo Strata sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro và chi phí phát sinh không mong muốn sau này. Đừng ngần ngại tìm kiếm sự tư vấn từ một luật sư chuyên về bất động sản hoặc một chuyên gia thẩm định Strata để đảm bảo mọi thứ rõ ràng.

Để tìm hiểu thêm về thị trường nhà đất tại Úc, bạn có thể tham khảo chuyên mục Nhà đất tại Úc hoặc các căn hộ đang được rao bán tại Bán nhà Unit Apartment trên Người Việt Tại Úc.

Bạn cũng có thể tham gia các nhóm cộng đồng người Việt tại Melbourne để hỏi thêm kinh nghiệm từ những người đã có kinh nghiệm mua nhà tại đây. Ví dụ như nhóm VDS Việc làm, Nhà ở & Dịch vụ tại Melbourne hoặc CỘNG ĐỒNG NGƯỜI VIỆT TẠI MELBOURNE.

Chúc gia đình bạn sớm tìm được căn hộ ưng ý tại Melbourne!

Lưu ý: Nội dung trả lời chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế cho lời khuyên từ chuyên gia. Để có thông tin chính xác và phù hợp nhất với tình huống của bạn, hãy liên hệ với chuyên gia hoặc cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Disclaimer: The content of this answer is for informational purposes only and does not replace professional advice. For accurate and personalized information regarding your situation, please consult with a qualified expert or the appropriate authorities.

phổ biến và có thể gây nhiều căng thẳng. Tuy nhiên, bạn hãy yên tâm rằng luật pháp tại Úc, và cụ thể là ở tiểu bang Tây Úc (Western Australia), có những quy định rất rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà.

Điều quan trọng đầu tiên bạn cần biết là tiền bond của bạn không do chủ nhà trực tiếp giữ. Nó được quản lý bởi một cơ quan của chính phủ tiểu bang có tên là Department of Mines, Industry Regulation and Safety (DMIRS) thông qua hệ thống BondsOnline. Chủ nhà không thể tự ý giữ lại tiền bond của bạn mà không có lý do chính đáng và không theo đúng thủ tục pháp lý.

Dưới đây là các bước bạn nên thực hiện để bảo vệ quyền lợi của mình và đòi lại đủ tiền cọc:

1. Hiểu rõ các lý do hợp lệ mà chủ nhà có thể trừ tiền bond

Chủ nhà chỉ có thể yêu cầu trừ tiền bond của bạn cho những chi phí thực tế mà họ phải gánh chịu do bạn vi phạm hợp đồng thuê nhà. Các lý do phổ biến bao gồm:

• Tiền thuê nhà chưa thanh toán.
• Tài sản bị hư hỏng vượt quá mức “hao mòn thông thường” (fair wear and tear). Ví dụ: thảm bị rách, tường bị thủng là hư hỏng; còn thảm hơi sờn màu do đi lại nhiều hoặc sơn hơi bạc màu theo thời gian được xem là hao mòn thông thường.
• Chi phí dọn dẹp nếu bạn trả nhà không sạch sẽ như tình trạng ban đầu (được ghi nhận trong báo cáo tình trạng nhà - Property Condition Report).
• Chi phí thay ổ khóa nếu bạn không trả lại đủ chìa khóa.

Chủ nhà phải cung cấp hóa đơn, bằng chứng cho các chi phí này.

2. Giao tiếp qua văn bản và thu thập bằng chứng

Hãy trao đổi với chủ nhà hoặc đại lý cho thuê (real estate agent) qua email thay vì gọi điện thoại. Việc này giúp bạn lưu lại bằng chứng về mọi cuộc trao đổi. Bạn nên yêu cầu họ giải thích rõ ràng và cung cấp bằng chứng (hình ảnh, hóa đơn báo giá) cho từng khoản phí họ muốn trừ.

Trước khi dọn đi, hãy tự mình chụp ảnh, quay video chi tiết mọi ngóc ngách trong nhà để làm bằng chứng về tình trạng căn nhà khi bạn trả lại. So sánh tình trạng này với Báo cáo Tình trạng Nhà (Property Condition Report - PCR) mà bạn đã ký khi mới dọn vào.

3. Không ký vào đơn hoàn trả bond nếu bạn không đồng ý

Khi kết thúc hợp đồng, chủ nhà sẽ yêu cầu bạn ký vào một mẫu đơn (thường là Joint Application for Disposal of Security Bond) để phân chia tiền bond. Nếu bạn không đồng ý với các khoản bị trừ, tuyệt đối không ký vào đơn đó. Một khi đã ký, bạn sẽ rất khó để khiếu nại sau này.

4. Tự nộp đơn yêu cầu hoàn trả toàn bộ tiền bond

Đây là bước quan trọng nhất. Ngay sau khi bạn đã dọn ra khỏi nhà và trả lại chìa khóa, bạn có quyền tự mình đăng nhập vào tài khoản BondsOnline của DMIRS và nộp đơn yêu cầu hoàn trả 100% tiền bond cho mình.

Hệ thống sẽ thông báo cho chủ nhà/đại lý về yêu cầu của bạn. Họ sẽ có 14 ngày để phản hồi. Nếu họ không đồng ý, họ phải nộp đơn lên Tòa án (Magistrates Court) để khiếu nại. Nếu họ không làm gì trong 14 ngày, bạn sẽ tự động được nhận lại toàn bộ tiền bond.

5. Tìm kiếm sự trợ giúp miễn phí từ các tổ chức hỗ trợ người thuê nhà

Ở Perth, có các tổ chức cung cấp lời khuyên pháp lý miễn phí và chuyên sâu cho người thuê nhà. Họ có thể giúp bạn soạn thảo email, giải thích luật và thậm chí đại diện cho bạn nếu cần. Bạn nên liên hệ với:

• Tenancy WA: Đây là tổ chức chuyên hỗ trợ người thuê nhà hàng đầu tại Tây Úc. Họ có đường dây nóng tư vấn miễn phí. Bạn có thể tìm thông tin liên hệ trên trang web chính thức của họ.
• Circle Green Community Legal: Cung cấp các dịch vụ pháp lý miễn phí về nhiều lĩnh vực, bao gồm cả quyền lợi thuê nhà.

Bạn cũng có thể tham khảo thêm các bài viết chia sẻ kinh nghiệm trên Người Việt Tại Úc để hiểu thêm về các vấn đề tương tự.

6. Chuẩn bị cho phiên tòa (nếu cần)

Nếu chủ nhà nộp đơn lên Tòa án, bạn cũng đừng quá lo lắng. Đây là một thủ tục dân sự thông thường. Tòa án sẽ xem xét bằng chứng từ cả hai phía (hợp đồng thuê nhà, PCR, hình ảnh, email, hóa đơn) và đưa ra quyết định công bằng. Việc bạn đã chuẩn bị sẵn bằng chứng và liên hệ với các tổ chức tư vấn sẽ là một lợi thế lớn.

Để hiểu rõ hơn về các quy định, bạn có thể tham khảo trang web của DMIRS Consumer Protection về việc thuê nhà. Các thông tin trên các trang tin tức về nhà đất tại Úc cũng có thể cung cấp cho bạn cái nhìn tổng quan hữu ích.

Chúc bạn sớm giải quyết được vấn đề và lấy lại được tiền bond của mình một cách công bằng.

Nếu bạn muốn tham khảo thêm ý kiến từ cộng đồng, bạn có thể tham gia các nhóm sau trên Facebook:

• Người Việt Tại Úc - Nguoiviettaiuc.Com: Một cộng đồng lớn nơi bạn có thể đặt câu hỏi và nhận được nhiều chia sẻ.
• VDS Việc làm, Nhà ở & Dịch vụ tại Úc: Nhóm này tập trung nhiều hơn vào các vấn đề thiết thực hàng ngày như nhà ở và dịch vụ.

Lưu ý: Nội dung trả lời chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế cho lời khuyên từ chuyên gia. Để có thông tin chính xác và phù hợp nhất với tình huống của bạn, hãy liên hệ với chuyên gia hoặc cơ quan chức năng có thẩm quyền.